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「建築士の土地調査 ～こんな所を見ています～」を開催
全6回シリーズで開催しています「土地探しからの家づくり講座」第3回目として、
講師を一級建築士 荒木眞先生にお願いし「先ずはWebで調査！建築士の土地調査～こんな所を見ています～」を開催しました。
建築士が土地調査をする際はどのような所を見ているのか、またその確認手法を教えて頂きました。今回のセミナーの要点をご紹介します。
「土地の安全性を確かめる」
土地選びの段階で住みやすさがある程度決まってしまいます。
通勤や通学、買い物などの便に影響しますし、土地の形状はその上に建つ建物に影響を及ぼします。ですから、土地を選ぶときには、情報を隅々まで確認しなければなりません。土地のある場所と土地の形、坪数、価格の4つぐらいは土地情報で確認出来ますが、土地の安全性まではわからない事が多いです。
過去、現在、将来起こりえるかもしれない災害を予測して土地の安全性を確認する事が重要です。Webで誰でも簡単に確認出来ます。
① 日本列島と活断層
日本列島は4つのプレートがせめぎ合い、活断層による直下型地震や、火山帯による火山性地震があります。平成7年の阪神淡路大震災は野島断層、六甲断層系系による「活断層」が３０キロにわたってずれ動いたことで引き起こされました。この断層沿いに被害が集中しています。
活断層は下記サイトより調べる事が出来ます。
・都市圏活断層図/GSI Maps｜国土地理院
・産総研活断層データベース
活断層図 GSI Maps国土地理院より
② 土地の履歴を確認
昔は何に使われていたのかを確認します。丘は造成による切り土、盛り土が行われている可能性があります。盛り土の場合には地耐力が弱いため注意が必要です。池や沼地の場合は軟弱地盤の可能性、工場の場合は土壌汚染等が考えられます。軟弱地盤は地震時に揺れが大きい、圧密沈下が起こりやすくなります。土地がどのように変換されてきたかは「今昔マップ」。地震、液状化、浸水などのリスクは地盤サポートマップより確認出来ます。
・今昔マップ/今昔マップ
・地理院地図/年代別の写真/地理院地図
・地盤サポートマップ/ジャパンホームシールド(株)
今昔マップon the web:時系列地形図閲覧サイト より
③ 盛り土、切り土、古い擁壁
造成の状況によって地盤の強度が変わります。
一般的に 切り土の区域：固い
盛り土の区域：ゆるい
また、古い擁壁がある場合、現在建っている擁壁部分が、がけ条例を満たしていない場合は擁壁工事が必要です。 たとえば条例の基準を満たせないくらいに劣化していたり、規制範囲の中で建物が建っていたり、条例が出来る前に擁壁を施工していたりする場合は要注意です。擁壁工事には高額な費用がかかります。
・造成計画図で確認
・がけ条例で確認
④ ハザードマップ
自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図可したもので、土砂災害、津波、高潮、洪水、液状化現象などがわかります。下記サイトよりアクセスできます。
重ねるハザードマップ．わがまちハザードマップ/国土交通省/国土地理院ハザードマップポータルサイト
国土地理院 ハザードマップポータルサイトより
⑤ 埋蔵文化財包蔵地
住居跡などの「遺構」、土器や石器などの「遺物」といった文化財が埋もれている土地（遺跡）のことを指します。都市部では古くから人が住んでいた地域が多く、文化財が出土することも珍しくありません。埋蔵文化財の上に建てられている住宅も多く、それが売買対象になることも少なくありません。周知の埋蔵文化財包蔵地内で建築工事などをする際には、規模の大小にかかわらず工事着手の60日前までに教育委員会へ届け出をしなければならず、その後に協議や現地調査、試掘調査が実施されることになります。埋蔵文化財包蔵地内の土地に住宅を建築しようとするときには、他の土地よりも数か月は工事着手が遅くなる可能性を考えなければなりません。
・埋蔵文化財包蔵地図/各市/教育委員会
・神戸市情報マップ/まちづくり/埋蔵文化財包蔵地図
以上大まかな紹介となりましたが、今回は建築士の視点からの土地の確認方法を教えて頂きました。神戸市のハザードマップを実際に見ながら、津波や高潮、土砂災害区域など確認し、参加された皆様も興味深く聞いて下さっていました。
「土地探しからの家づくり講座」も残す所あと3回になりました。
次回は１１月２０日（日）１４時より中野良唯先生による「家づくり資金計画セミナー」です。
皆様のご参加をお待ちしています。
※セミナーの内容、お申し込みはこちらから。
第4回 家づくり資金計画セミナー（住宅ローン、資金計画、家づくりに関わるお金とは？）
第1回のセミナーの要点を動画でご紹介しています。
YouTube公式チャンネル「平尾工務店 住まいの情報箱」
